QUANDO IL LOCATORE PUÒ TRATTENERE IL DEPOSITO CAUZIONALE
IL LOCATORE PUÒ SOTTRARSI ALL’OBBLIGO DI RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE, A CONDIZIONE CHE PROPONGA DOMANDA GIUDIZIALE PER L’ATTRIBUZIONE DELLO STESSO, IN TUTTO O IN PARTE, A COPERTURA DI SPECIFICI DANNI SUBÌTI, DI QUALSIASI NATURA, E NON SOLO DI QUELLI SUBITO DALLA ‘RES LOCATA’, OVVERO DI IMPORTI RIMASTI IMPAGATI
Il deposito cauzionale è la somma di denaro che il conduttore versa al locatore a garanzia dell’esatto adempimento degli obblighi assunti (versamento del canone e mantenimento in buono stato della cosa locata) e che deve restituirsi al termine del rapporto contrattuale.
Oggetto del deposito può essere un bene fungibile, cioè un bene che non deve essere restituito nella stessa identità ma con altro che sia della stessa specie e dello stesso valore e utilità o funzione economica (normalmente il denaro)
Ai sensi dell’art. 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cd. Legge dell’equo canone) la somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità di canone ed è produttiva di interessi legali da corrispondersi all’inquilino alla fine di ogni anno.
Come detto, quando cessa il rapporto contrattuale fra le parti, decade automaticamente la funzione di garanzia del deposito cauzionale e sorge l’obbligo del locatore di restituirlo immediatamente al conduttore.
Per la recente Cassazione civile sez. VI, ordinanza del 05/01/2023, n.194:
“Il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subìti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subito dalla ‘res locata’, ovvero di importi rimasti impagati.”.
Nella vicenda sottesa alla pronuncia la Suprema Corte rilevava che
“la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore” (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 15 ottobre 2002, n. 14655, Rv. 55790801), a cominciare da quello di pagamento dei canoni (Cass. Sez. 3, sent. 8 agosto 1997, n. 7360, Rv. 506575-01), neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso” (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 20 gennaio 1997, n. 538, Rv. 501860-01).
La ratio del deposito cauzionale, riposa sulla garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno per tale intendendosi anche quella relativa al danno da lucro cessante, con la conseguenza che
“sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l’accipiens potrà agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l’ammontare del danno stesso”.
Di tal guisa il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito legittimando l’azione però attraverso una domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati. (si veda, da ultimo, Cass. Sez. 3, sent. 5 luglio 2019, n. 18069, Rv. 654411-02).
Così il conduttore era stato condannato a risarcire il danno da lucro cessante, consistito nella perdita della possibilità di locare l’immobile a terzi ed a nulla rilevava che nel contratto di locazione fosse previsto che: la
“eventuale somma depositata dal Conduttore come cauzione sarà restituita dopo la regolare riconsegna dei locali e non potrà mai essere imputata a canoni di locazione”
atteso che si trattava di danni e non del pagamento dei canoni.
Specificavano anche gli ermellini che, in materia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta
“al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto” (si veda sul punto Cass. Sez. 3, sent. 5 maggio 2020, n. 8482, Rv. 657805-01, che richiama Cass. Sez. 2, sent. 8 ottobre 1970, n. 1880, Rv. 347873-01; Cass. Sez. 3, sent. 26 gennaio 1980, n. 676, Rv. 404091-01; Cass. Sez. 3, sent. 3 settembre 2007, n. 18510, non massimata; Cass. Sez. 3, sent..24 aprile 2008, n. 10677, Rv. 604177-01; Cass. Sez. 3, sent. 12 febbraio 2015, n. 2865, P.v. 63453901)
e dunque aveva errato la corte limitando il risarcimento a sei mensilità del canone atteso che il danno non poteva essere quantificato sulla base dell’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento atteso che finché la cosa non viene di nuovo locata, di fatto non produce reddito per il locatore.
Così il ricorso in Cassazione veniva accolto e la sentenza impugnata veniva cassata, con rinvio alla Corte di Appello in diversa composizione, per la decisione nel merito alla luce del principio per cui:
“il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati” e “in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della norma diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto”
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Cassazione civile sez. VI – 05.01.2023, n. 194
