NELLA LOCAZIONE CHI PAGA LE SPESE DELLA CALDAIA?
È il locatore o l’inquilino che deve pagare la manutenzione della caldaia?
Le spese inerenti la caldaia e le operazioni ad essa correlate, come la manutenzione, la sostituzione e la revisione, causano frequenti contrasti, nel caso in cui l’appartamento sia dato in affitto, quanto alla ripartizione dei relativi costi tra inquilino e proprietario dell’immobile.
L’articolo 1576 c.c. dispone che:
“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.
Nel caso in cui si tratti di cose mobili, invece le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione, sono a carico del conduttore salvo patto contrario.
Secondo l’articolo 1609 del c.c., le piccole riparazioni a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Queste riparazioni sono determinate dagli usi locali in mancanza di patti.
Inoltre, le indicazioni normative sono completate dalle indicazioni della legge sulle locazioni degli immobili urbani, L. n. 392/78.
V. anche
Generalmente, si ritiene che le spese inerenti ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria siano di competenza dell’inquilino, mentre quelle per interventi di manutenzione straordinaria restano a carico del proprietario.
Spesso e volentieri accade che, per evitare future dispute sulla ripartizione delle spese, siano gli stessi contratti di locazione a prevedere per iscritto la suddivisione delle spese, anche con eventuali deroghe.
Salvo diversa pattuizione i costi riguardanti l’utilizzo quotidiano della caldaia spettano all’inquilino.
Nei costi di manutenzione ordinaria rientrano:
- Piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano;
- Sostituzione di apparecchiature dovute a danno accidentale;
- Pulizia annuale;
- Spese di accensione stagionale dell’impianto e messa a riposo
Sono di competenza del conduttore anche gli adempimenti relativi al libretto della caldaia, come gli obbligatori controlli periodici, le spese per la fornitura del calore, l’acquisto del combustibile, ecc..
Il proprietario invece deve occuparsi delle spese di straordinaria amministrazione, come:
- Sostituzione della caldaia;
- Installazione;
- Rifacimento e manutenzione impianti di produzione dell’acqua e di condizionamento;
- Installazione e sostituzione contatori;
- Spese per l’adeguamento alla legge.
Nel caso in cui l’impianto di rompa il padrone di casa sarà tenuto a provvedere ai costi per la sostituzione della caldaia, se i danni sono provocati da vecchiaia dell’impianto o da caso fortuito.
Se invece la caldaia è condominiale, le spese riguardanti la manutenzione vengono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi di proprietà.
Se la caldaia si rompe e il proprietario non provvede a ripararla, l’inquilino potrà anche procedere personalmente ai lavori, anticipando le pese, non essendo necessaria una previa autorizzazione del proprietario.
Successivamente l’inquilino potrà domandare la restituzione di quanto speso ed eventualmente agire in via giudiziale.
