CONDOMINIO E APPROVAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI: MAGGIORANZA O UNANIMITÀ?

La proprietaria di un immobile ricompreso in uno stabile di Milano, citava in giudizio il condominio dell’edificio.

Ella deduceva che con delibera del 3.6.2009 l’assemblea aveva approvato il bilancio consuntivo di gestione relativo al periodo 1.4.2008 – 31.3.2009 ed aveva provveduto ai riparti delle spese di riscaldamento.

Tali spese le erano state imputate in ragione di 60,60 millesimi in violazione delle tabelle convenzionali allegate al proprio atto d’acquisto, datato 3.11.2003, che di contro, ai fini della ripartizione delle spese di riscaldamento, le attribuivano 24,00 millesimi; che le tabelle del riscaldamento erano state sì modificate dall’assemblea condominiale con delibera del 20.9.1985 e quest’ultima delibera era illegittima perche’ era sta approvata a maggioranza e non all’unanimità.

Chiedeva, quindi, l’annullamento della delibera assembleare del 3.6.2009 e la condanna del condominio a restituirle le somme versate indebitamente.

Il condominio rimaneva contumace.

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Il tribunale dichiarava l’invalidità della delibera del 3.6.2009 e condannava il condominio a restituire all’attrice le somme indebitamente percepite.

Interponeva appello il condominio e L a corte d’appello accoglieva il gravame e rigettava le domande tutte esperite in prime cure dall’appellata.

Secondo la corte che l’appellata aveva domandato solo l’annullamento della delibera del 3.6.2009 ed invece il tribunale violando dell’art. 112 c.p.c., aveva “incidentalmente statuito anche sulla delibera del 20.09.1985 dichiarandola nulla.”

Evidenziava comunque che la delibera del 20.9.1985 era da reputar senz’altro valida alla stregua della pronuncia n. 18477/2010 delle SS.UU.

La Corte peraltro evidenziava anche violazione del ne bis in idem.

Infatti tra le parti in lite era intervenuta sentenza, passata in giudicato, con cui era stata rigettata l’impugnazione esperita per le stesse ragioni dalla condomina avverso la delibera assembleare del 27.5.2005.

Veniva quindi proposto ricorso in cassazione.

La decisione

I giudici della Suprema Corte rigettano il ricorso sulla base delle seguenti motivazioni:

già le SS.UU., con pronuncia n. 18477 del 09.08.2010,  si sono espresse sull’argomento, statuendo che nel caso di tabelle allegate ad un regolamento di origine contrattuale e non comportanti, ai fini della ripartizione delle spese, deroga ai principi di cui all’art. 1123 c.c., l’atto di approvazione – come anche l’atto di revisione – delle stesse tabelle millesimali non ha natura negoziale, sicchè necessita del consenso della maggioranza qualificata ex art. 1136, 2 co., cod. civ. e non già del consenso unanime dei condomini.

“Evidentemente ciò che riveste valenza, ai fini della sufficienza del quorum ex art. 1136 c.c., comma 2, ancorchè si tratti di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, è il rispetto, la mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese (“non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1. […])”

Avv. Tania Busetto