CORTILI CONDOMINIALI TRA PARTI COMUNI ED ESCLUSIVA PROPRIETA’
La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto
Corte di Cassazione, seconda sezione civile, sentenza n. 4687 del 2018
I fatti di causa
Alcuni condomini avevano convenuto in giudizio altri due condomini, al fine di sentir accertare che il cortile di circa 440 metri quadrati, di accesso alla strada pubblica, non fosse di proprietà esclusiva dei convenuti, come da questi preteso in forza del contratto di acquisto.
Il Tribunale di Napoli aveva respinto le domande.
La Corte d’Appello, aveva affermato invece che lo spazio esterno fosse di proprietà condominiale, trattandosi di area rientrante tra i beni di cui all’art. 1117 c.c., per i quali opera la presunzione di condominalità, stando alle risultanze dell’atto costitutivo del condominio medesimo, nel quale non vi era una riserva di proprietà del cortile in favore del venditore.
La legittimazione attiva all’azione di rivendicazione richiede, pertanto, solamente che l’attore si prospetti in domanda come proprietario della cosa rivendicata, ciò bastando a realizzare la necessaria coincidenza dell’attore stesso con il soggetto della situazione giuridica cui si riferisce la tutela giurisdizionale invocata.
Quindi, dato che il diritto di ogni condomino investe la cosa comune nella sua interezza, anche un solo condomino può proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che si renda necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti.
Nel caso di specie il cortile era adiacente al fabbricato del condominio, astrattamente utilizzabile per permettere l’accesso allo stesso stabile, e dunque da qualificare come cortile, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni, come disposto dall’art. 117 c.c.
La decisione della Corte
Secondo costante giurisprudenza, l’area esterna di un edificio condominiale, con riguardo alla quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, va infatti ritenuta di presunta natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Agli effetti dell’art. 1117 c.c., si intende come cortile qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensivo dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – sebbene non menzionati espressamente nel medesimo art. 1117 c.c. .
“[…] la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. “
La Corte in più precisa che
“E’, del resto, altrettanto consolidato l’orientamento di questa Corte ad avviso del quale spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un cortile, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti a tal fine né le risultanze del regolamento di condominio, nè l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini “.
Nel caso in esame non vi era una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ai due condomini la proprietà del cortile.
