VALIDA LA DELIBERA CONDOMINIALE CHE DEROGA AL DIVIETO DI PARCHEGGIO

IL DIVIETO DI PARCHEGGIARE LE AUTO AL DI FUORI DEGLI SPAZI ASSEGNATI, SEPPUR CONTENUTO IN UN REGOLAMENTO CONTRATTUALE, HA NATURA REGOLAMENTARE NON LIMITANDO I DIRITTI DEI CONDOMINI SULLE PORZIONI IN PROPRIETÀ ESCLUSIVA INVECE SOLO STABILENDO UNA MODALITÀ DI USO E GODIMENTO DELLE COSE COMUNI

Per la recente pronuncia della Cassazione civile sez. II, del 22/05/2023, n.14019:

“Le clausole dei regolamenti condominiali hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo comma c.c.”

In particolare, nella vicenda sottesa alla pronuncia in esame, veniva confermata la validità della delibera assembleare che aveva modificato il regolamento condominiale, sancendo che fuori dai posti assegnati era consentita la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci fissato in sessanta minuti.

L’assemblea, preso atto del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale di parcheggiare le automobili nel cortile al di fuori degli spazi assegnati, decideva per una deroga consentendo ivi la sosta “per il tempo occorrente al carico e scarico merci che viene fissato in sessanta minuti”.

Due condomini però non erano d’accordo e ricorrevano in Tribunale sostenendo l’irregolarità della modificazione del regolamento. Il Tribunale però accoglieva la tesi del Condominio e appoggiava la regolarità della delibera.

In secondo grado la decisione veniva poi confermata e i condomini ricorrevano in Cassazione lamentando che la Corte d’appello non avesse fatto buon governo del principio per cui tra le clausole oggettivamente regolamentari e le clausole tipicamente contrattuali, solo le seconde devono fondarsi in un atto negoziale approvato da tutti i condomini, incidendo nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi dei condomini stessi.

Nel valutare la fattispecie gli ermellini rilevavano che sono da ritenersi contrattuali solo le clausole che sanciscono limitazioni dei diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle proprietà comuni. Invece le clausole che si limitano a disciplinare l’uso delle cose comuni, riferibili indistintamente a tutti i condomini, hanno natura regolamentare, con la conseguenza che per la loro modifica è sufficiente la maggioranza, anche in presenza di un regolamento approvato all’unanimità.

La Suprema Corte dunque ribadiva il seguente concetto:

“le clausole dei regolamenti condominiali hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata a maggioranza”.

Dunque il divieto di parcheggiare le auto al di fuori degli spazi assegnati, seppur contenuto in un regolamento contrattuale, ha natura regolamentare non limitando i diritti dei condomini sulle porzioni in proprietà esclusiva invece solo stabilendo una modalità di uso e godimento delle cose comuni.

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Cassazione civile sez. II, 22.05.2023, (ud. 28.11.2022, dep. 22.05.2023), n.14019