UN CASO DI RESPONSABILITA’ DEL VENDITORE PER LA ROVINA DI UN IMMOBILE
Il venditore è responsabile per la rovina dell’immobile causata da ristrutturazione precedente alla vendita
Corte di Cassazione Civile, sez. II, sentenza n. 18891 del 28 luglio 2017
La seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha statuito il principio secondo il quale deve riconoscersi, ex art. 1669 c.c. la responsabilità del venditore di un immobile nel caso in cui abbia esercitato, prima della compravendita, poteri di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice per lo svolgimento di opere di ristrutturazione edilizia o altro intervento manutentivo o modificativo di lunga durata che sia stato causa della rovina del bene.
I giudici di Cassazione si sono pronunciati in riferimento alle doglianze del ricorrente che, avendo acquistato un immobile dal soggetto resistente in giudizio, lamentava danni da infiltrazioni d’acqua, causati da un errato lavoro di ripristino della pavimentazione del terrazzo.
L’opera era stata realizzata su commissione del venditore prima che questi trasferisse l’appartamento su cui poggiava la viziata copertura. La Corte d’Appello di Roma aveva dichiarato prescritto il diritto alla garanzia per i vizi della cosa venduta a fronte del decorso del termine prescrizionale di un anno ex art. 1495, terzo comma, c.c. ed escludeva l’applicazione delle norme riguardanti la responsabilità dell’appaltatore, in quanto riferibili solamente a quest’ultimo e non al venditore che non ne ricopre la qualità.
Il Giudice di legittimità, nell’esaminare il primo dei due motivi di ricorso, ha ritenuto irrilevante ai fini della prescrizione di cui all’art. 1495, terzo comma c.c., la circostanza in base alla quale la parte venditrice avrebbe in mala fede taciuto le anomalie del bene di modo che l’acquirente abbia potuto conoscerne l’esistenza solo dopo la consegna del bene, e nel caso di specie, anni dopo l’avvenuto trasferimento.
L’interpretazione letterale della suddetta norma, fornirebbe una precisa indicazione del termine iniziale di prescrizione che prescinde dall’eventuale scoperta dei difetti o della necessità o meno di denunciarli tempestivamente al venditore.
La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso con il quale si denunciava la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. disciplinante la tutela del committente in caso di rovina o grave difetto dell’immobile oggetto d’appalto.
In riferimento alla portata applicativa dell’art. 1669 c.c. è stata richiamata la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 7756 del 27/03/2017 in relazione alla quale per costruzione si intende anche l’intervento manutentivo o modificativo destinato a una lunga durata nel tempo, essendo ininfluente che il vizio dell’opera provochi ripercussioni sulla porzione dell’immobile preesistente anziché su quella ristrutturata o costruita dall’appaltatore.
Alla luce di ciò, il Giudice di legittimità ha enunciato il seguente principio di diritto:
“L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull’immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti”.
