UN CASO DI NULLITA’ DEL MUTUO FONDIARIO

NULLITA’ DEL MUTUO FONDIARIO SE IL CREDITO FONDIARIO SUPERA L’80% DEL VALORE DI STIMA

LE NORME

Dispone l’art. 38 TUB che

“Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La Banca d’Italia, in conformita’ delle deliberazioni CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonche’ le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione di finanziamenti”.

Secondo la delibera CICR del 22.04.1995:

“L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario e’ pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale puo’ essere elevata al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fidejussioni bancarie e assicurative, polizze di compagni di assicurazione, cessioni di annualita’ o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.In presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso. Le disposizioni sub. 1 e 2 si applicano anche alle operazioni di credito alle opere pubbliche e di credito agrario, qualora siano garantite da ipoteca su immobili‘”

Recita l’art. 1418 del codice civile, comma 1,:

“Il contrato e’ nullo quando e’ contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.”

PREMESSA

Il mutuo fondiario, a differenza di quello ipotecario (che permette di avere una percentuale di credito maggiore e viene richiesto per motivi quali l’acquisto di immobile ad uso non residenziale o per ottenere maggiore liquidità), viene richiesto solo per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione della prima casa.

La Banca, a garanzia del credito da erogare, richiede la stipula di una ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato.

Il mutuo fondiario da un lato presenta condizioni piu’ favorevoli rispetto alle altre tipologie di mutuo,dall’altro il credito erogato per suo tramite, non puo’ superare l’80% del valore da finanziare.

L’operazione, in caso di inadempimento da parte del mutuatario consente alla banca di poter usufruire della garanzia ipotecaria associata al mutuo e le permette di godere del regime privilegiato di esenzione dalla revocatoria fallimentare sia dell’ipoteca fondiaria, che dei pagamenti delle rate di credito fondiario.

Pertanto la banca, al contempo, si sottrae sia dalla gravosa disciplina della revocatoria degli atti anomali alla quale sarebbe associata la costituzione di un’ipoteca diretta a garantire dei debiti preesistenti, sia dalla revocatoria dei futuri pagamenti che saranno eseguiti dal mutuatario in adempimento del mutuo.

Per la determinazione del valore dell’immobile, dal quale si rinviene l’importo finanziato, tanto la banca quanto il mutuatario, si avvarranno di una perizia di stima redatta da un tecnico che effettuera’ un prudente apprezzamento della futura negoziabilita’ dell’immobile  tenendo conto degli aspetti durevoli della struttura, delle condizioni di mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi.

CONSIDERAZIONI

Ci si chiede pero’ quali siano le conseguenze di un eventuale finanziamento di ammontare superiore all’80% del valore dell’opera da eseguire.

Se da un lato la giurisprudenza si e’ espressa nel senso di negare la sussistenza di un illegittimo contratto di mutuo, se emesso, senza le ulteriori garanzie previste, per un credito superiore all’80% del valore dell’immobile, come richiesto esplicitamente dall’art. 38 del TUB, in quanto non viene considerata ‘norma imperativa’ ex art. 1418 c.c., la disposizione di cui all’art. 38 TUB.

Altra parte della dottrina (sentenza Tribunale di Venezia n.  del 26.7.2012) ritiene sussistente tale nullità, per violazione dei limiti di finanziabilità stabiliti dalla CICR e dalla Banca d’Italia, in quanto ritiene, le norme che regolano la concessione del credito fondiario, di natura imperativa poiche’ poste a presidio oltre  che degli interessi del sistema bancario anche del regolare andamento dell’economia (interesse di natura pubblica. Sul punto, si e’ recentemente pronunciata anche la Cassazione Civile, sentenza 17352 del 13.07.2017 secondo la quale:

LA SENTENZA

” […] il mancato rispetto del limite di finanziabilita’, ai sensi dell’art. 38, secondo comma TUB, e della conseguente delibera CICR, determina di per se’ la nullita’ del contratto di mutuo fondiario”,

consolidando cosi’ l’orientamento espresso nel 2102.

Avv. Elisa Bustreo

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