SE IL MUTUO E’ NULLO L’IPOTECA E’ INESISITENTE

INESISTENZA TOTALE DELL’IPOTECA SE IL MUTUO E’ NULLO

IL CASO

Il sig. Rossi (dipendente con stipendio di Euro 3.000 al mese), ha deciso di acquistare una villetta da adibire ad abitazione principale per lui e la sua famiglia. Il costo dell’immobile e’ pari a Euro 300.000.

Vista la mancanza di una somma liquida pari alla cifra richiesta per l’acquisto della casa, decide di recarsi alla propria Banca per chiedere come poter ottenere l’importo richiesto.

Alla Banca Azzurra effettua colloquio con il sig. Gialli che gli spiega quanto segue.

‘Per erogare la somma da lei richiesta basta stipulare un contratto di mutuo fondiario con ipoteca di primo grado sulla villetta in oggetto’ e prosegue raccontando che: ‘L’importo che la Banca puo’ concederle e’ pero’ limitata all’80% del valore dell’immobile poiche’ cosi’ dispone tanto l’art. 38 del Testo Unico Bancario quanto  il primo comma della Delibera CICR secondo il quale ‘ L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario e’ pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale puo’ essere elevata fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualita’ o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia’.

Il Sig. Sempronio, cosciente di non poter prestare garanzie integrative, chiede se non ci sia una qualche strada alternativa (anche illegale) percorribile per ottenere comunque l’importo di Euro 300.000.

Il sig. Gialli timidamente spiega che, in effetti, un modo per ottenere l’importo intero esiste e, a bassa voce gli dice che: ‘l’unico modo per erogare un prestito di Euro 300.000 e’ quello di fare apparire il valore dell’immobile superiore a quello reale.

Gialli sa che l’aver condiviso una tale affermazione non puo’ che portare a due vantaggi, per il cliente, la possibilita’ di avere l’intero importo desiderato e conseguentemente, per la banca, maggiori interessi e piu’ utili.

Istruito il perito sul da farsi, al fine della stesura della perizia di stima, tra la Banca e il sig. Rossi viene stipulato il contratto di mutuo fondiario richiesto.

Dopo qualche anno e il decesso del sig. Rossi, la moglie dello stesso si trova in serie difficolta’ economiche e decide di impugnare li pignoramento immobiliare da poco notificatole dalla Banca Azzurra.

A sua difesa esprime che il contratto di mutuo e’ nullo perche’ erogato per un valore superiore all’80% e sulla base di una perizia artatamente gonfiata dal perito inviato dalla Banca Azzurra e che pertanto l’ipoteca accesa in favore della Banca deve considerarsi inesistente.

La sig.ra Rossi infatti aveva da poco appreso che il Tribunale di Venezia si era espresso in tale termini in una sentenza emessa nel 26.07.2012 e che in un caso simile, appurato che il valore dell’immobile era inferiore rispetto a quello valutato dalla banca all’erogazione del mutuo, il contratto di mutuo era stato dichiarato nullo.

La sig.ra Rossi, pero’, non capisce se dalle sue richieste possa aspettarsi, una totale inesistenza dell’ipoteca, o se invece la nullita’ andra’ a colpire solo la parte eccedente la percentuale legittima di credito erogato con la conseguenza di una inesistenza parziale dell’ipoteca.

LA SENTENZA

Illuminante a tal fine la sentenza della Cassazione n. 17352 del 2017 secondo la quale:

‘alla tesi della nullita’ parziale ostano non solo le difficolta’ pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca par la sola porzione fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 del TUB individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal secondo comma della disposizione. Cosicche’ e’ corretta l’inferenza che solo al riscontro dei caratteri indicati nella disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti legali involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della ‘’fondiarieta’’’ stabilita dalla norma imperativa.’

Pertanto la sig.ra Rossi ben potra’ chiedere la inesistenza totale dell’ipoteca come conseguenza della nullita’ del contratto di mutuo fondiario.

Avv. Elisa Bustreo