L’immobile abusivo può essere messo all’asta?

L’immobile abusivo non può essere alienato, ma può essere venduto all’asta!

Se vero è che un immobile abusivo non può essere alienato, altrettanto vero non è che non possa essere oggetto di procedura esecutiva immobiliare. Infatti l’art. 46 del DPR n. 380/01 prevede che gli atti tra vivi che abbiano per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione dei diritti reali relativi ad edifici o loro parti, costruiti dopo il 17 marzo del 1985, sono nulli e non possono essere stipulati se da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, il permesso di costruire o il permesso in sanatoria. Lo stesso articolo però dispone anche che tale nullità non si applica agli atti che derivano da procedure esecutive immobiliari, siano esse individuali o concorsuali.

In questo caso, in presenza delle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento emesso dal Giudice dovrà presentare la relativa domanda.

Chiaramente la condizione urbanistico edilizia dovrà essere accertata dall’esperto nominato dal tribunale, che dovrà tenerne conto ai fini della determinazione del prezzo.

Ma quali rimedi saranno a disposizione dell’aggiudicatario ove dalla perizia non si rilevino tali difformità?

Sul punto c’è un contrasto giurisprudenziale: chi sostiene che si debba ricorrere ai rimedi dell’opposizione agli atti esecutivi (Cass. n. 4378 del 20.03.2012) e chi invece sostiene che l’aggiudicatario sia un vero e proprio acquirente e possa esperire tutti i rimedi utilizzabili in caso di vendita volontaria e quindi farà valere l’ipotesi di vendita aliud pro alio -fattispecie che di configura quando la cosa appartiene ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita – (Cass. N. 7708 del 2.04.2014)