IMMOBILE PARZIALMENTE ABUSIVO
È valido il preliminare di un immobile parzialmente abusivo?
La Corte di Cassazione Civile, sez. II, con la sentenza n. 20707 del 4 settembre 2017 ha stabilito che il preliminare di un immobile parzialmente abusivo è valido
Non vi è inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente è a conoscenza della parziale o totale abusività dell’immobile.
Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato successivamente all’entrata in vigore della l. n. 47/1985, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge, trova applicazione solamente nei contratti aventi effetti traslativi, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.
Ciò è quanto stabilito dalla Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20707 del 4 settembre 2017, evidenziando che, la documentazione attestante la regolarità dell’edificio può essere fornita all’atto della stipulazione del contratto traslativo definitivo, o in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza.
Nel caso in esame, in seguito alla sottoscrizione di un preliminare di compravendita immobiliare, una promissaria acquirente di un immobile citava in giudizio i promittenti venditori, invocando la nullità del preliminare e la sua risoluzione.
I promittenti venditori si erano accollati le spese della domanda di sanatoria, che inoltre era stata tardivamente presentata.
I convenuti eccepivano che la donna era a conoscenza della parziale abusività dell’immobile, e del mancato esaurimento della prativa di condono. Inoltre eccepivano anche la responsabilità dell’attrice per aver realizzato delle opere abusive, che avevano determinato il sequestro ed il procedimento penale, ed il mancato corrispettivo della terza parte del prezzo.
V. anche
Il Tribunale aveva autorizzato il sequestro giudiziario del bene, e con una sentenza successiva, aveva escluso la nullità del preliminare ed aveva dichiarato la risoluzione per inadempimento dell’attrice.
La Corte di Cassazione aveva cassato la sentenza della Corte d’Appello, e aveva disposto il rinvio, a seguito del quale la Corte territoriale aveva rigettato l’appello dell’attrice.
Con il primo motivo di critica alla decisione d’appello sollevata innanzi al Giudice di legittimità,
“La ricorrente sostiene che, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, la M. era soltanto a conoscenza dell’esistenza di una generica pratica di condono del fabbricato promesso in vendita, pendente dinanzi al Comune di M.F., mentre non era assolutamente a conoscenza dell’irregolarità urbanistica di tale pratica e, particolarmente, della tardiva presentazione della stessa”.
L’attrice contestava che si potesse stipulare un contratto definitivo di compravendita in presenza di una domanda di condono edilizio ex l. n. 47/1985, presentata tardivamente.
Inoltre lamenta che il mancato pagamento della terza rata del prezzo era legittimo in virtù dell’art. 1460 c.c.
I giudici della Corte di Cassazione, ritengono infondato il motivo, richiamando alcune decisioni precedenti:
“Non è configurabile la dedotta nullità del preliminare per abusività dell’immobile. Infatti, al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l’entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dall’art. 15 della l. n. 10 del 1977, in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetti unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quella di cui al capo primo della citata legge n. 47”.
