CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO

LOCAZIONE NON REGISTRATA E AUTORIDUZIONE DEL CANONE

La locazione è un contratto con cui il proprietario di un bene, c.d. locatore, permette ad un altro, c.d. conduttore, di goderne verso il pagamento di un canone periodico.

Ai sensi dell’art. 1575 c.c.

“Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.”

Con riferimento al primo dovere, si tratta del fatto che il locatore deve mettere in condizione il conduttore di godere materialmente del bene locato.

Normalmente la condizione si soddisfa con la consegna delle chiavi.

Quanto al secondo dovere, il locatore deve eseguire tutti gli aggiustamenti per permettere al conduttore di godere a pieno del bene locato, per tutta la validità del contratto di locazione stipulato.

I lavori di piccola manutenzione (manutenzione ordinaria) andranno poi a carico del conduttore, mentre i lavori straordinari, saranno onere del locatore.

Per il terzo onere sancito dall’art. 1575 c.c., il locatore dovrà proteggere il conduttore da eventuali molestie di diritto derivanti da soggetti terzi che reclamino diritti sull’immobile.

Il locatore non è tenuto alla tutela del conduttore delle molestie di fatto. In questo caso il conduttore potrà agire direttamente il giudizio a difesa dei propri interessi.

Il locatore è anche tenuto a restituire il deposito cauzionale al conduttore, ossia la somma versata alla sottoscrizione del contratto di locazione, con cui il conduttore ha garantito l’esecuzione delle proprie prestazioni.

Quanto al conduttore, questi è tenuto a restituire il bene locato nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto al momento della stipula del contratto di locazione ed a versare il canone pattuito nei termini pattuiti.

Per tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili è previsto l’obbligo di registrazione. Sono esenti dall’obbligo della registrazione solo i contratti di durata pari o inferiore a trenta giorni. La registrazione deve essere effettuata entro il termine di 30 giorni dalla data della stipula.

In caso di omessa registrazione si prevede non solo il pagamento di una sanzione amministrativa ma vengono anche meno molte tutele per il locatore.

Illuminante è risultata la recente sentenza della Corte di Cassazione – sez. III, del 08/09/2022, n.26493 per cui :

“Per effetto della sentenza della Corte Costituzionale n. 87 del 2017 e della salvezza del testo dell’articolo 13, comma 5, della Iegge n. 431 del 1998, introdotto dall’articolo 1, comma 59, della legge n. 208 del 2015, i contratti di locazione abitativa tardivamente registrati ad iniziativa del conduttore dalla data di entrata in vigore del d.lgs. n. 23 del 2011 sino al 16 luglio 2015, in forza della disposizione dell’articolo 1, comma 346 della legge n. 311 del 2004, risultano validi ed efficaci, in quanto il Giudice delle Leggi ha escluso che il comma 5 abbia inteso sancire la validità del contratto secondo il regime della registrazione disciplinata dal testo del comma 5 introdotto dal Dlgs n. 23 del 2011 e dalla successiva proroga di cui alla legge n. 47 del 2014, ma non ha, invece, in alcun modo escluso gli effetti della registrazione ai sensi del citato comma 346. Sempre per effetto della sentenza della Consulta, il canone o l’indennità di occupazione dovuti dal conduttore nel periodo su indicato sono dovuti nell’ammontare precisato dal comma 5 attualmente vigente, ancorché l’intervenuta registrazione, una volta apprezzata alla stregua dell’articolo 1, comma 346, retroagisca, giusta Cassazione- sez Unite – n. 23601 del 2017, alla data di stipulazione del contratto, se concluso per iscritto (Principio enunciato in motivazione, ai sensi dell’articolo 384 del Cpc).”

In particolare accadeva che, nella vicenda sottesa al caso in esame, che il conduttore aveva autoridotto il proprio canone appellandosi all’art. 3 comma 8 del d.lgs.n. 23/2011 per cui

“Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata l. n. 431/1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti».  Stante il fatto che il proprietario non aveva registrato il contratto di locazione, infatti, il conduttore aveva applicato i dettami” rappresentando che il locatore non aveva provveduto alla tempestiva registrazione del contratto.

Di tal guisa, il conduttore aveva di propria sponte versato il canone pattuito in misura ridotta, per un periodo di tempo intercorrente tra il febbraio 2012 e il giugno 2012.

Il locatore quindi aveva inteso tale comportamento un segno di inadempimento contrattuale e aveva azionato la procedura di sfratto.

In primo e secondo grado prevalevano le ragioni del locatore, avendo i giudici di merito rilevato che il conduttore aveva effettivamente omesso il versamento pieno di alcuni canoni e che le sue giustificazioni, fondate sulla normativa di cui al d.lgs. n. 23/2011, erano state dichiarate incostituzionali con sentenza 50 del 2014.

Tra l’altro i Giudici di merito avevano rilevato che il contratto era stato registrato, anche se tardivamente, pertanto il conduttore era inadempiente.

Tuttavia il conduttore ricorreva in Cassazione ottenendo ivi una vittoria, lamentando che la Corte d’appello con la propria decisione, aveva integrato un vizio di ultrapetizione perché aveva ritenuto la domanda della locatrice accoglibile anche in ragione dell’inadempimento del versamento di canoni di un periodo del 2014, nonostante l’azione principale avesse riguardato l’autoriduzione dei canoni nel periodo tra il febbraio e il giugno 2012.

La Corte quindi accoglieva il motivo ritenendo assorbiti gli altri atteso che il Collegio in effetti si era pronunciato al di là della domanda.

Se invece la Corte territoriale si fosse attenuta al contenuto della domanda giudiziale, allora il giudizio si sarebbe concluso con esito diverso, atteso che al momento dell’autoriduzione la normativa richiamata dal conduttore era valida ed efficace.

Invero, l’autoriduzione aveva riguardato un periodo di circa 4 mesi dell’anno 2012 e la pronuncia di incostituzionalità del d.lgs. n. 23/2011 era intervenuta nel 2014 e, seppur le sentenze della Corte Costituzionale hanno effetto retroattivo, sono fatti salvi gli effetti delle situazioni giuridiche già consolidate.

Così, al momento dell’autoriduzione dei canoni, il contegno del conduttore era legittimo ed il Giudice di prime cure avrebbe dovuto tener conto del principio per cui:

“Le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale, con la conseguenza che – per quanto sia consentito al giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell’inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio – egli non può mai prescindere dall’indagine primaria sulla sussistenza dell’inadempimento al momento della domanda.”

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Cassazione civile sez. III, 08.09.2022, (ud. 17.02.2022, dep. 08.09.2022), n.26493