CASA FATISCENTE CANONE DI LOCAZIONE PERSISTENTE

La locazione

Secondo l’art. 1571 c.c

‘La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo’.

E’ un contratto sinallagmatico, a carattere bilaterale e a titolo oneroso, con il quale l’inquilino si obbliga a corrispondere una determinata somma di denaro, per un determinato periodo di tempo,  al locatore che, da sua parte si obbliga a far godere la sua cosa immobile o mobile.

Quanto alle spese di manutenzione, poi, l’art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il proprietario debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore.

Con la conseguenza che tutte le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

IL CASO

Cosa succede nel caso in cui non sia più possibile godere dell’immobile locato?

Poniamo l’ipotesi della caldaia che improvvisamente si rompe e il danno sia cospicuo e tale da non essere prontamente risolto se non con la sostituzione della stessa e delle tubature connesse; o il caso in cui dal tetto ci siano copiose infiltrazioni di acqua che rendono l’ambiente insalubre; o la muffa che si estende per tutta la cucina…

Consideriamo che, nonostante le sopravvenute e negative condizioni dell’appartamento rendano la vita impossibile all’inquilino, questi comunque decida di continuare a permanervi perché ad esempio non ha la possibilità di spostarsi in un altro immobile.

Cosa succede? Può sospendere il pagamento del canone? Può dare immediata disdetta e conseguentemente negare il pagamento dei rimanenti canoni?

La risposta ai quesiti è negativa e, all’inquilino, non resta che pagare i canoni se non altro e, in caso di disdetta, almeno per i mesi rimanenti (generalmente sei), se non vuole vedersi sfrattato dal locatore.

Certo può far presente il problema al proprietario che si deve assumere il carico della manutenzione straordinaria, ma se questi non vi provvede immediatamente, per l’inquilino, non ci sono tante possibili alternative.

Il locatore, in adempimento del contratto è tenuto a pagare il suo canone e non può unilateralmente sottrarsi a tale obbligo a patto che l’immobile divenga completamente inutilizzabile. E allora si il mancato pagamento non configura alcun illecito.

Ma se le condizioni dei locali, seppur disastrose, consentono un minimo di godimento degli stessi, il contratto rimane valido ed esistente e all’inquilino non resta che pagare o rivolgersi al giudice per cercare di farsi corrispondentemente diminuire l’importo dovuto al locatore.

LA SENTENZA

Il medesimo concetto viene ribadito dal Tribunale di Bari che con la sentenza n. 2734 chiaramente espone che:

‘la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continui a godere dell’immobile, e al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assuma l’inutilizzabilità del bene all’uso convenuto, in quanto in tal modo fa venire meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni.

Avv. Elisa Bustreo