QUANDO SORGE IL DIRITTO AL PAGAMENTO DELLA MEDIAZIONE IMMOBILIARE

I fatti di causa

Il titolare di una ditta individuale proponeva ricorso per la cassazione della sentenza con cui la corte d’appello di Genova, confermando integralmente la decisione del tribunale della stessa città,  rigettava la domanda di pagamento della provvigione dal medesimo avanzata in relazione all’incarico conferitogli da una coppia di coinugi per la vendita di un appartamento di loro proprietà.

In sostanza la Corte aveva escluso che fosse sorto il diritto dell’agente alla provvigione, ritenendo che la proposta irrevocabile di acquisto formulata dall’acquirente  non integrasse quella “conclusione dell’affare” cui l’art. 1755 c.c. ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione, sottolineando il fatto che le parti non avevano sottoscritto alcun contratto preliminare di compravendita.

Secondo la Corte la proposta di acquisto, per altro accettata dai coniugi, tale proposta irrevocabile d’acquisto non poteva essere qualificata come contratto preliminare e ciò perchè l’atto

“aveva l’unico scopo di fissare gli accordi di massima già raggiunti, nella prospettiva della sottoscrizione di un contratto preliminare in un momento successivo”

Inoltre

“la negazione del diritto del ricorrente alla provvigione viene poi supportata dalla corte d’appello sul rilievo che nell’atto di conferimento dell’incarico era contenuta una clausola che collegava espressamente tale diritto alla stipula del contratto preliminare”

La vicenda giunge in Cassazione ove ricorrente ritenendo che la proposta formulata contenesse tutti gli elementi essenziali, e quasi tutti gli elementi accessori, del futuro negozio giuridico traslativo  sosteneva che la corte territoriale avrebbe errato nel qualificare la stessa come una minuta o accordo di massima costituendo essa, per contro, un accordo già vincolante fra le parti stipulanti, secondo lo schema proposta-accettazione.

In merito alla clausola con la quale si prevede la contestualità tra versamento della provvigione e sottoscrizione del preliminare,

“il ricorrente argomenta che, alla stregua dei canoni ermeneutici di buona fede nell’esecuzione del contratto e di conservazione degli effetti del negozio giuridico, il riferimento ivi contenuto alla “sottoscrizione del contratto preliminare” andrebbe inteso come genericamente riferito alla “conclusione dell’affare“, perfezionatasi, nella specie, con l’accettazione da parte dei convenuti della proposta di acquisto”.

La decisione della Corte di Cassazione

Secondo gli Ermellini il ricorso non può trovare accoglimento e va rigettatto sulla base in parte delle seguenti argomentazioni

“l’orientamento giurisprudenziale richiamato dal ricorrente, che collega alla conclusione di un contratto preliminare di preliminare l’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione (Cass. n. 24397/15, Cass. n. 923/17) è stato superato dalla più recedente giurisprudenza di questa Corte.

In particolare, con la sentenza n. 30083/19, la Seconda Sezione civile ha avuto modo di chiarire che, poichè il diritto del mediatore alla provvigione deriva dalla conclusione dell’affare, ai fini della relativa insorgenza non è sufficiente un accordo preparatorio, destinato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo. In detta sentenza è stato quindi enunciato il seguente principio di diritto, al quale il Collegio ritiene doversi dare conferma e seguito: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare“, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sè stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio”.

avv. Tania Busetto