IPOTESI DI NULLITÀ DEL MUTUO FONDIARIO
MUTUO FONDIARIO
NULLITÀ SE IL CREDITO FONDIARIO SUPERA L’80% DEL VALORE DI STIMA
L’art. 38 TUB dispone:
“Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonchè le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.
Secondo la delibera CICR del 22.04.1995:
“L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario e’ pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale puo’ essere elevata al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fidejussioni bancarie e assicurative, polizze di compagni di assicurazione, cessioni di annualita’ o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.In presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso. Le disposizioni sub. 1 e 2 si applicano anche alle operazioni di credito alle opere pubbliche e di credito agrario, qualora siano garantite da ipoteca su immobili‘”
Recita l’art. 1418 del codice civile, comma 1,:
“Il contrato e’ nullo quando e’ contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.”
PREMESSA
Il mutuo fondiario, a differenza di quello ipotecario (che permette di avere una percentuale di credito maggiore e viene richiesto per motivi quali l’acquisto di immobile ad uso non residenziale o per ottenere maggiore liquidità), viene richiesto solo per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione della prima casa.
La Banca, a garanzia del credito da erogare, richiede la stipula di una ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato.
Il mutuo fondiario da un lato presenta condizioni piu’ favorevoli rispetto alle altre tipologie di mutuo,dall’altro il credito erogato per suo tramite, non puo’ superare l’80% del valore da finanziare.
L’operazione, in caso di inadempimento da parte del mutuatario consente alla banca di poter usufruire della garanzia ipotecaria associata al mutuo e le permette di godere del regime privilegiato di esenzione dalla revocatoria fallimentare sia dell’ipoteca fondiaria, che dei pagamenti delle rate di credito fondiario.
Pertanto la banca, al contempo, si sottrae sia dalla gravosa disciplina della revocatoria degli atti anomali alla quale sarebbe associata la costituzione di un’ipoteca diretta a garantire dei debiti preesistenti, sia dalla revocatoria dei futuri pagamenti che saranno eseguiti dal mutuatario in adempimento del mutuo.
Per la determinazione del valore dell’immobile, dal quale si rinviene l’importo finanziato, tanto la banca quanto il mutuatario, si avvarranno di una perizia di stima redatta da un tecnico che effettuera’ un prudente apprezzamento della futura negoziabilita’ dell’immobile tenendo conto degli aspetti durevoli della struttura, delle condizioni di mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi.
CONSIDERAZIONI
Ci si chiede pero’ quali siano le conseguenze di un eventuale finanziamento di ammontare superiore all’80% del valore dell’opera da eseguire.
Se da un lato la giurisprudenza si e’ espressa nel senso di negare la sussistenza di un illegittimo contratto di mutuo, se emesso, senza le ulteriori garanzie previste, per un credito superiore all’80% del valore dell’immobile, come richiesto esplicitamente dall’art. 38 del TUB, in quanto non viene considerata ‘norma imperativa’ ex art. 1418 c.c., la disposizione di cui all’art. 38 TUB.
Altra parte della dottrina (sentenza Tribunale di Venezia n. del 26.7.2012) ritiene sussistente tale nullità, per violazione dei limiti di finanziabilità stabiliti dalla CICR e dalla Banca d’Italia, in quanto ritiene, le norme che regolano la concessione del credito fondiario, di natura imperativa poiche’ poste a presidio oltre che degli interessi del sistema bancario anche del regolare andamento dell’economia (interesse di natura pubblica. Sul punto, si e’ recentemente pronunciata anche la Cassazione Civile, sentenza 17352 del 13.07.2017 secondo la quale:
LA SENTENZA
” […] il mancato rispetto del limite di finanziabilita’, ai sensi dell’art. 38, secondo comma TUB, e della conseguente delibera CICR, determina di per se’ la nullita’ del contratto di mutuo fondiario”,
consolidando cosi’ l’orientamento espresso nel 2102.
L’IPOTECA E LA GARANZIA INTEGRATIVA
Abbiamo detto che delibera del CICR prevede come limite di finanziamento l’80% del valore dell’immobile ipotecato o del costo delle opere di ristrutturazione degli stessi.
Tale limite può però essere elevato fino al 100% in presenza di alcune garanzie integrative da parte del mutuatario come ad esempio:
Le garanzie devono presentare i requisiti previsti dall’attuale normativa di vigilanza sul coefficiente di solvibilita’ (Banca d’Italia, Circolare n. 155 del 18 dicembre 1991 – 15° aggiornamento del 19 marzo 2013) nonche’ quelle indicate dal recepimento della nella nuova normativa prudenziale internazionale da parte della Banca d’Italia.
Ossia, devono:
– essere direttamente riferibili alla singola operazione di finanziamento;
– coprire esplicitamente le perdite derivanti dal mancato pagamento del debitore per la quota fissata contrattualmente;
– prevedere che il loro utilizzo non sia in alcun modo condizionato contrattualmente al verificarsi di eventi diversi dall’inadempimento del debitore;
– non essere revocabili dal garante;
– essere escutibili tempestivamente e a «prima richiesta».
Le garanzie integrative possono essere costituite da:
fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di crediti verso lo Stato, cessioni di annualita’ o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, pegno su titoli di Stato.
QUESTIONE
Ci si chiede se tra le garanzie richieste, ai fini del credito fondiario, sia possibile menzionare anche un immobile sul quale grava un onere iscritto antecedentemente.
Secondo l’art. 2852, primo comma, del C.c.:
“L’ ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione, anche se è iscritta per un credito condizionale”
L’ipoteca, non è un atto di esecuzione forzata ma una semplice ‘condizione’ apposta all’immobile per l’eventualità in cui il bene venga pignorato e poi venduto e che permette a chi ha iscritto l’ipoteca di soddisfarsi sul ricavato prima degli altri creditori.
LA SENTENZA DEL TRIBUNALE DI AGRIGENTO
Pertanto è possibile, ai fini della garanzia richiesta per l’emissione del mutuo fondiario iscrivere ipoteca su un bene gravato da una precedente
“purché l’importo erogato dal mutuo fondiario, sommato al capitale residuo dei mutui garantiti da ipoteche precedenti, non risulti superiore all’80% del valore del bene”.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Agrigento, con la sentenza del 20.06.2016 che, oltre a ciò, puntualizza:
“il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo, per cui’…’ la somma erogata dall’Istituto mutante non deve essere necessariamente destinata ad una specifica finalità”.
INESISTENZA TOTALE DELL’IPOTECA SE IL MUTUO E’ NULLO
IL CASO
Il sig. Rossi (dipendente con stipendio di Euro 3.000 al mese), ha deciso di acquistare una villetta da adibire ad abitazione principale per lui e la sua famiglia. Il costo dell’immobile e’ pari a Euro 300.000.
Vista la mancanza di una somma liquida pari alla cifra richiesta per l’acquisto della casa, decide di recarsi alla propria Banca per chiedere come poter ottenere l’importo richiesto.
Alla Banca Azzurra effettua colloquio con il sig. Gialli che gli spiega quanto segue.
‘Per erogare la somma da lei richiesta basta stipulare un contratto di mutuo fondiario con ipoteca di primo grado sulla villetta in oggetto’ e prosegue raccontando che: ‘L’importo che la Banca puo’ concederle e’ pero’ limitata all’80% del valore dell’immobile poiche’ cosi’ dispone tanto l’art. 38 del Testo Unico Bancario quanto il primo comma della Delibera CICR secondo il quale ‘ L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario e’ pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale puo’ essere elevata fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualita’ o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia’.
Il Sig. Sempronio, cosciente di non poter prestare garanzie integrative, chiede se non ci sia una qualche strada alternativa (anche illegale) percorribile per ottenere comunque l’importo di Euro 300.000.
Il sig. Gialli timidamente spiega che, in effetti, un modo per ottenere l’importo intero esiste e, a bassa voce gli dice che: ‘l’unico modo per erogare un prestito di Euro 300.000 e’ quello di fare apparire il valore dell’immobile superiore a quello reale ‘.
Gialli sa che l’aver condiviso una tale affermazione non puo’ che portare a due vantaggi, per il cliente, la possibilita’ di avere l’intero importo desiderato e conseguentemente, per la banca, maggiori interessi e piu’ utili.
Istruito il perito sul da farsi, al fine della stesura della perizia di stima, tra la Banca e il sig. Rossi viene stipulato il contratto di mutuo fondiario richiesto.
Dopo qualche anno e il decesso del sig. Rossi, la moglie dello stesso si trova in serie difficolta’ economiche e decide di impugnare li pignoramento immobiliare da poco notificatole dalla Banca Azzurra.
A sua difesa esprime che il contratto di mutuo e’ nullo perche’ erogato per un valore superiore all’80% e sulla base di una perizia artatamente gonfiata dal perito inviato dalla Banca Azzurra e che pertanto l’ipoteca accesa in favore della Banca deve considerarsi inesistente.
La sig.ra Rossi infatti aveva da poco appreso che il Tribunale di Venezia si era espresso in tale termini in una sentenza emessa nel 26.07.2012 e che in un caso simile, appurato che il valore dell’immobile era inferiore rispetto a quello valutato dalla banca all’erogazione del mutuo, il contratto di mutuo era stato dichiarato nullo.
La sig.ra Rossi, pero’, non capisce se dalle sue richieste possa aspettarsi, una totale inesistenza dell’ipoteca, o se invece la nullita’ andra’ a colpire solo la parte eccedente la percentuale legittima di credito erogato con la conseguenza di una inesistenza parziale dell’ipoteca.
LA SENTENZA
Illuminante a tal fine la sentenza della Cassazione n. 17352 del 2017 secondo la quale:
‘alla tesi della nullita’ parziale ostano non solo le difficolta’ pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca par la sola porzione fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 del TUB individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal secondo comma della disposizione. Cosicche’ e’ corretta l’inferenza che solo al riscontro dei caratteri indicati nella disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti legali involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della ‘’fondiarieta’’’ stabilita dalla norma imperativa.’
Pertanto la sig.ra Rossi ben potra’ chiedere la inesistenza totale dell’ipoteca come conseguenza della nullita’ del contratto di mutuo fondiario.
