IL PRELIMINARE NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E LA SUA EFFICACIA

L’EFFICACIA DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto che viene stipulato in forma scritta con cui il promittente venditore si obbliga verso il promittente acquirente a vendere la proprietà del bene ad un determinato prezzo e con modalità e termini.

Con il contratto preliminare le parti si impegnano anche a stipulare il contratto definitivo con cui verrà effettivamente trasferito il diritto di proprietà.

Tra il contratto preliminare e quello definitivo poi le parti potranno proseguire con le trattative.

Prima del contratto preliminare le parti possono sottoscrivere una proposta d’acquisto, ossia una proposta scritta che viene siglata dalle parti, con cui un soggetto che intende acquistare propone al proprietario del bene di venderglielo a determinate condizioni.

La proposta d’acquisto può essere irrevocabile e così il proponente, fino alla scadenza indicata, rimane ad essa vincolato.

Se il proprietario accetta con sottoscrizione, la proposta di vendita può avere il valore contratto preliminare di compravendita ma, oltre alla sottoscrizione, deve anche contenerne tutti gli elementi essenziali.

In tal caso, sottoscritta la proposta dal proprietario, diviene vincolante quando l’accettazione giunge a conoscenza del proponente.

Se invece il proprietario, anziché sottoscrivere, modifica un qualche dettaglio, si tratterà di una controproposta che, per essere vincolante, dovrà essere accettata e controfirmata anche dalla controparte.

Solo quando la proposta finale e accettazione coincideranno, il contratto si intenderà perfezionato.

Sul punto illuminante risulta la sentenza della II sezione di Cassazione civile del 22/06/2022, n.20099 per cui:

Nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà sia anche “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile”

In particolare, nella vicenda sottesa alla pronuncia massimata in esame, vi era un contratto preliminare di vendita di un terreno, su cui il promissario acquirente aveva realizzato due villini. Dopo la morte del promissario acquirente, i suoi eredi, in virtù della clausola compromissoria, adivano il collegio arbitrale per chiedere una pronuncia avente gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

Le doglianze degli eredi della parte promissaria acquirente venivano accolte.

La parte promittente venditrice proponeva così appello, rilevando che il contratto invocato fosse nullo a causa dell’ “indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto”, ma la Corte territoriale rigettava la richiesta.

Così il promittente venditore si vedeva costretto a ricorrere in Cassazione, lamentando la violazione degli artt. 1178,1285,1286,1287,1325,1346,1362,1378 e 1418 c.c. perchè la sentenza d’appello aveva erroneamente rigettato il motivo di impugnazione relativo alla nullità del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto; la violazione degli artt. 934,1322,1343,1344,1345,1351,1362 e ss., 1418 e 2932 c.c.., nonché della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, perché il giudice dell’impugnazione del lodo aveva erroneamente rigettato la censura relativa alla nullità del preliminare per illiceità dell’oggetto, giacché i contraenti con il preliminare intendevano realizzare il trasferimento di un immobile su cui era stato edificato un fabbricato abusivo, in violazione di norme imperative dettate a tutela di un interesse pubblico e la violazione degli artt. 1322,1351,1362 e ss., 1803 e ss., 2935,2937,2944 c.c. in quanto la corte d’appello abbia aveva errato ritenendo che il pagamento anticipato del prezzo e la consegna anticipata del terreno costituiva acquiescenza per la domanda di condono presentata e valere come rinuncia implicita alla prescrizione.

Valutata la fattispecie la Suprema Corte, avvalorando la decisione della Corte territoriale rilevava che: ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali:

in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà sia anche “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile”.

Anche il secondo motivo veniva ritenuto inammissibile, così come il terzo ed il ricorso veniva rigettato con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di lite.

Scarica il testo della sentenza

Cassazione civile sez. II, 22.06.2022 n.20099

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