CONDOMINIO E PARTI COMUNI
Sulle parti comuni è possibile porre il divieto d’uso generalizzato?
Corte di Cassazione, sesta sezione civile, sentenza n. 15851 del 2019
Nel caso in questione, gli attori, in qualità di partecipanti di un condominio avevano convenuto in giudizio l’ente di gestione, al fine di sentire, previo accertamento della qualifica di parte comune di una porta collocata sul lato sud del complesso condominiale, disciplinare le modalità d’uso della medesima.
Sia il giudice di pace che il Tribunale avevano rigettato le doglianze attoree, ritenendo che la porta in questione non rientrasse tra gli accessi richiamati nei diversi atti di acquisto e che l’esigenza di utilizzare tale accesso era sorta solamente in seguito della realizzazione, da parte di una società esterna, di alcuni box auto all’esterno del condominio.
Secondo i giudici di merito l’esclusione dell’accesso non viola il diritto dei condomini all’utilizzo delle parti comuni, trattandosi di disciplina contrattuale.
Nel ricorrere in Cassazione viene lamentata la falsa applicazione dell’art. 1102 del codice civile che, nel disciplinare l’utilizzo delle parti comuni, dispone quanto segue:
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Gli Ermellini, intervenuti sulla questione, hanno accolto il ricorso, evidenziando come le decisioni dei primi due gradi di giudizio non fossero in linea con la costante giurisprudenza di legittimitàsecondo cui:
“l’articolo 1102 c.c. prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, salvo il limite della non alterazione della destinazione, chiarendosi che l’art.1102 c.c. non pone una norma inderogabile, potendo detto limite essere reso perfino più rigoroso dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari con il quorum prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni”.
Quindi, nel caso di specie il giudice di merito aveva introdotto un divieto all’utilizzo generalizzato, sostenendo che gli unici accessi alle parti comuni sarebbero stati quelli elencati nel regolamento condominiale.
Erroneamente il giudice di secondo grado aveva ritenuto, in base all’interpretazione del regolamento condominiale, precluso l’accesso mediante la porta in questione, pur se parte comune.
Da ultimo si deve rammentare che:
“l’uso della parte comune per creare un accesso a favore di parte esclusiva è legittimo, ai sensi dell’art. 1102 c.c., se l’unità del condominio avvantaggiata è inserita nel condominio, fermi gli altri limiti, in quanto, pur realizzandosi un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non si esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non si altera la destinazione, restando esclusa la costituzione di una servitù per effetto del decorso del tempo”.
