AGEVOLAZIONI PRIMA CASA ANCHE SE SI È GIÀ PROPRIETARI DI ALTRO IMMOBILE: VEDIAMO QUANDO

Il ricorso merita accoglimento e statuisce il seguente principio:

“In tema di “agevolazioni prima casa, “l’idoneità” della casa di abitazione pre-posseduta purchè acquistata senza agevolazioni nel medesimo comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato”.

Il D.P.R. n. 131 del 1986, dispone che è

“presupposto dell’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” la non titolarità (e cioè la cosiddetta “impossidenza”), da parte dell’acquirente: a) “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare” (Nota II-bis, comma 1, lett. b), all’art. 1, TP1); b) “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni” tempo per tempo vigenti a far tempo dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, in avanti (Nota II-bis, comma 1, lett. c), all’articolo 1, TP1). L’elemento impediente del citato Decreto è la mera “pre – possidenza” di un'”altra casa di abitazione”, e cioè senza null’altro aggiungere per qualificare tale “pre-possidenza” di altra casa (o situata nel medesimo Comune o acquistata con l’agevolazione in parola), indipendentemente dalle sue caratteristiche strutturali. Detto riferimento alla “pre-possidenza” (senza altra qualificazione) di un'”altra casa” qualsiasi, è da ritenere un riferimento consapevole operato dal legislatore. Difatti, l’attuale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, dal 24 gennaio 1993 al 31 dicembre 1995, regolarono la materia: il disposto del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75, (per il quale l’acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”, quando in precedenza era invece richiesto che l’acquirente dichiarasse “solo” “di non possedere nel territorio dello Stato altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione”), e poi il D.L. 22 maggio 1993, n. 155, art. 16, convertito in L. 19 luglio 1993, n. 243, (il quale ribadiva che l’acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”)”.

Successivamente continua la sentenza

“con la L. 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131, (in vigore dal 10 gennaio 1996 e dunque attinente al caso di specie), venne ripristinato lo status quo erat ante, e cioè sanci’ che l’acquirente dovesse dichiarare solamente “di non essere titolare (…) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare” (e, quindi, espungendo dal testo normativo qualsiasi riferimento alla “idoneità” del fabbricato pre-posseduto e, con esso, qualsiasi valutazione soggettiva in ordine alla capacità della casa pre-posseduta a costituire, o meno, una soddisfacente sistemazione abitativa)”.

Anche se la legislazione successiva al 1995 non menzionasse più il requisito della “idoneità” della casa “pre- posseduta”, la giurisprudenza di legittimità ha in un primo momento ritenuto che, in realtà, essa non lo avesse espunto, poichè il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della “idoneità”, con la conseguenza che, se la casa “pre-posseduta” (ovunque ubicata e anche se acquistata con l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”) non è “idonea”, la sua presenza non impedirebbe l’ottenimento (o la reiterazione) dell’agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo acquisto.

La Cassazione con sentenza n. 18129 del 2009 ha ritenuto il concetto di idoneità o inidoneità intrinseco alla nozione di abitazione, risultando del tutto irrilevante la rimozione del relativo termine dalla disposizione in parola.

Invece la Cass. 2017/14770 ha valorizzato la nuova dizione dell’art. 1, nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo vigente ratione temporis alla data del rogito (nella specie, stipulato nel marzo 2001),

“che condiziona l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare”, senza più menzionare anche il requisito “dell’idoneità dell’immobile”, presente invece nella precedente formulazione della norma. Su tale rilievo, secondo questo indirizzo, non assume interesse la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso”.

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“Senonchè, la Corte, in questo caso, si è occupata dell’ipotesi di cui al D.P.R. n. 131 del 1981, lett. c), ai sensi della quale “l’acquirente dell’immobile agevolato non potrà invero fruire nuovamente del beneficio in discussione per altro immobile” (Cass. sez. 5^, n. 14510/16), la quale sotto il profilo intertemporale ha altresì precisato che “Il regime precedente a quello di cui all’art. 1, Nota 2 bis, Parte 1, Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 cit. – regime regolato dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2, comma 1, conv. con mod. in L. 5 aprile 1985, n. 118 – vietava espressamente che il contribuente potesse “usufruire” del beneficio cosiddetto prima casa più di una volta. Divieto peraltro ribadito dalla L. 31 dicembre 1991, n. 415, art. 3, comma 2. Il divieto in parola venne poi espressamente escluso dal D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 16, comma 2 (…); il divieto in discorso nemmeno compare più nell’art. 1, Nota 2 bis, n. 1, lett. c), Parte 1, Tariffa 1 allegata al D.P.R. n. 131 cit., applicabile ratione temporis, laddove è soltanto stabilito che condizione per il riconoscimento del beneficio è che chi lo richiede non sia in attualità proprietario o non abbia altri diritti reali su di un’abitazione per cui abbia già “usufruito” dell’agevolazione. La breve sintesi della successione normativa rende evidente che il legislatore – che con il D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, art. 3, comma 14, lett. c), convertito con modificazioni in L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha aggiunto la Nota 2 bis all’art. 1, Parte 1, Tariffa 1, allegata al D.P.R. n. 131 cit. – ha voluto preservare la possibilità che il contribuente potesse “in vita” usufruire più volte del beneficio cosiddetto prima casa, soltanto subordinandolo alla condizione di non essere “titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto e dal coniuge con le agevolazioni” (Cass. Sez. 5^, n. 8548/16). Secondo detta interpretazione, la disciplina dell’abitazione prima casa trascende nell’ipotesi di cui alla lett. c) Nota II DPR 131/1986 – dall’utilizzazione abitativa dell’immobile acquistato, circostanza che avrebbe potuto attribuire rilevanza alla idoneità o inidoneità soggettiva- oggettiva dell’immobile agevolato, ponendo, come limite impeditivo alle agevolazioni, la possidenza di altri immobili o diritti su altre abitazioni nel medesimo comune o in altri comuni del territorio nazionale acquistati con le agevolazioni.”

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Questo ultimo indirizzo, continua la Corte

“appare condivisibile nei limiti in cui si interpretano le discipline di cui alle lett. b) e c), in conformità della lettera e della ratio della legge ed ai principi costituzionali. Secondo la lett. b della Nota II all. alla Tariffa I del D.P.R. citato, la pre-possidenza dell’abitazione, acquistata senza agevolazioni (la circostanza contraria nella specie non è stata nemmeno dedotta), ubicata nel comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell’idoneità abitativa in senso soggettivo (o oggettivo); mentre, nell’ipotesi di cui alla lett. c), la titolarità anche della nuda proprietà di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneità della stessa, testimoniata dal riferimento della lett. c) alla nuda proprietà. In altri termini, la lett. b), impedisce il beneficio delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se si è già proprietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni) nel territorio del medesimo comune; mentre la lett. c), secondo la normativa applicabile ratione temporis, impedisce di usufruire delle agevolazioni cd. prima casa a chi ha già acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili siti nell’intero territorio nazionale”.

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A ciò si aggiunga l’ordinanza della Corte Costituzionale n.3 del 22,06.2011 che,

“nel dichiarare la manifesta inammissibilità di una questione di legittimità costituzionale relativa alla lettera b) del numero 1) della nota II-bis dell’art. 1, della tariffa parte prima del D.P.R. n. 131 del 1986 – come modificata dalla L. n. 549 del 1995 – ha richiamato la interpretazione “costituzionalmente orientata” delle pronunce della Cassazione di cui sopra, affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” è da intendersi “nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato””

Quindi in materia di agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta “prima casa”, richiamandosi a varie sentenze quali Cass. 2018 n.2565, Cass. civ. Sez. 5^, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418, Cass. 2010 n. 100, la disciplina di cui all’ art. 1 del D.L. n. 16 del 1993, sussiste quando l’acquirente possieda un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia. La valutazione dove essere soggettiva in quanto occorre apprezzare le concrete esigenze personali, rispetto alle quali assume rilievo “anche l’ubicazione dell’immobile posseduto” (Cass. civ. Sez. 5^, sentenza 11 luglio 2003, n. 10925). In particolare, quanto alle diverse situazioni, la Corte ha stabilito che può essere riconosciuto il beneficio sia per “circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d’effettiva inabitabilità, che di natura soggettiva, nel caso il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative.

Avv. Tania Busetto