UNA DELIBERA ASSEMBLEARE PUÒ IMPORRE AI CONDOMINI DI PULIRE PERSONALMENTE LE SCALE?

È nulla la delibera assembleare, approvata a maggioranza,  che impone ai condomini di pulire personalmente le scale turnandosi e ciò per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale

Corte di Cassazione, sesta sezione civile, sentenza n. 29220 del 2018

Nel caso di specie, un condomino aveva proposto ricorso in Cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello che aveva accolto l’appello avanzato dal Condominio contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale.

Il ricorrente aveva impugnato le deliberazioni assembleari approvate dal Condominio, con le quali si era deciso a maggioranza che la pulizia della scala comune dell’edificio sarebbe stata effettuata personalmente a turno dai singoli condomini, o in alternativa, da terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare.

L’attore riteneva che le delibere fossero nulle in quanto ponevano a carico dei condomini un obbligo personale di fare pulizia o di pagare un terzo per adempiere a tale obbligo.

Gli Ermellini, intervenuti sulla questione hanno ribadito che, secondo costante orientamento giurisprudenziale:

“una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 c.c. e ss., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale”.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 432 del 2007 ha precisato che la ripartizione delle spese occorse per la pulizia delle scale condominiali deve essere fatta secondo il criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o proporzione di piano a cui esse servono, in applicazione dell’art. 1124 c.c.

Come ogni criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, anche quello riguardante le spese di pulizia e di illuminazione del vano scale può essere derogato mediante convenzione della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale“, o in una deliberazione assembleare approvata all’unanimità da parte di tutti i condomini.

Ad ogni modo, perché sia giustificata l’applicazione di un criterio di riparto differente da quello previsto da legislatore, è necessario che la deroga convenzionale di espressamente prevista.

Tuttavia, dato che la convenzione viene ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, essa non può essere rimessa all’espressione della regola collegiale sintetizzata dal principio di maggioranza, ma deve comunque fondarsi su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all’assemblea.

Dott.ssa Benedetta Cacace


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