LE SPESE CONDOMINIALI: COME PROVARE LA SIMULAZIONE
Simulazione spese condominiali
La Corte di Cassazione Civile, sez. VI-2, con l’ordinanza n. 13234 del 25 maggio 2017 ha stabilito che il condominio può provare con ogni mezzo la simulazione del pagamento delle spese condominiali
La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13234 del 25/05/2017 ha stabilito che il Condominio, ignaro dell’accordo accorso tra un condomino e l’ex amministratore, nel caso in cui si deduca la simulazione delle quietanze inerenti all’avvenuto pagamento delle spese condominiali, può fornire la prova della simulazione senza limiti, ex art. 1417 c.c.
Passata giurisprudenza non distingueva tra la simulazione assoluta e la simulazione relativa, ritenendo che il contratto simulatorio fosse da considerarsi nullo, in quanto carente dell’elemento volitivo, quale elemento essenziale del contratto, previsto a pena di nullità dall’articolo 1418, secondo comma del codice civile.
Giurisprudenza più recente invece, nel prendere atto che la simulazione opera sul piano degli effetti e non della validità del contratto, ha qualificato tale contratto come inefficace, attenendosi a quello che dispone il codice civile, che qualifica non come nullo, ma come inefficace il contratto simulato, distinguendo l’azione di simulazione dall’azione di nullità.
Nel contratto simulato vi sono allo stesso tempo sue volontà distinte ma collegate: da un lato si vuole il contratto simulato, ossia la creazione di una apparenza contrattuale, e dall’altro si dichiara internamente che il contratto tra le parti è inefficace o che è efficace un altro contratto.
Il negozio simulato è inefficace nei confronti di quei terzi i cui diritti sono pregiudicati dal contratto simulato, mentre è efficace per quei terzi che in buona fede hanno fatto affidamento sull’apparenza creata dal medesimo.
La Corte di Cassazione ha ribadito quanto segue:
“Il Condominio, non partecipe ed ignaro dell’accordo simulatorio intervenuto tra un Condomino e l’ex amministratore, ove deduca la simulazione delle quietanze relative all’avvenuto pagamento delle spese, è da considerarsi terzo rispetto a quell’accordo”.
In conclusione, la Corte ribadendo il suo precedente orientamento in materia ha dichiarato che il giudice di merito dovrà valutare l’opportunità di fondare la decisione sulla domanda di simulazione anche:
“Su elementi presuntivi, da considerare non solo analiticamente ma anche nella loro convergenza globale in quanto idonei a consentire illazioni che ne discendono secondo l’id quod plerumque accidit”.
Dott.ssa Benedetta Cacace