I VIZI DI COSTRUZIONE ED I TERMINI PER DENUNCIARLI

Da quando decorre il dies a quo per la denunzia dei vizi di costruzione

Corte di Cassazione, sesta sezione civile, ordinanza n. 3674 del 2019

La Corte d’Appello in accoglimento dell’appello proposto dalla società costruttrice contro la sentenza del Tribunale di primo grado, aveva dichiarato la prescrizione del diritto del Condominio e di conseguenza dei proprietari degli immobili al risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti nell’esecuzione dei lavori di costruzione dello stabile.

La Corte territoriale aveva rilevato che il termine di prescrizione annuale era iniziato a decorrere a far data dal giorno 11 aprile 2007, cioè dal momento in cui l’amministratore di condominio aveva denunziato i gravi difetti di cui si era discusso nella precedente assemblea tenutasi il giorno 29 marzo 2007, in cui i condomini avevano avuto realmente contezza della gravità dei danni.

L’azione giudiziaria era stata iniziata quasi sette anni dopo la scoperta dei vizi, che non poteva ritenersi avvenuta con la perizia, ritenuta un mero espediente per superare l’eccezione di prescrizione.

Avverso tale decisione i condomini propongono ricorso in Cassazione sostenendo la difforme applicazione dell’articolo 1669 del codice civile, dalla comune giurisprudenza, per aver il giudice di secondo grado valorizzato il momento in cui viene solamente percepita l’esistenza del fenomeno e non quello in cui si aggiunge la conoscenza della gravità e della responsabilità del costruttore, avvenuta nel 2013.

L’articolo 1669 c.c. che disciplina la rovina e difetti di cose immobili dispone quanto segue:

“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

Gli Ermellini, intervenuti sulla questione hanno dichiarato fondato il ricorso, rammentando che secondo costante orientamento giurisprudenziale:

“i gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini”.

Inoltre,

“il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c., a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale”.

Nel caso di specie, il giudice di secondo cure aveva ritenuto che la perizia effettuata nell’anno 2013 fosse un mero espediente per aggirare la prescrizione.

Dott.ssa Benedetta Cacace


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