RECESSO DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER CRISI FINANZIARIA?
In tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8,devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione
Corte di Cassazione, terza sezione civile, sentenza n. 5803 del 2019
Nel caso di specie l’attore aveva convenuto in giudizio la società proprietaria locatrice al fine di opporsi al decreto emesso dal Tribunale in favore della stessa, che le aveva ingiunto il pagamento di una somma a titolo di canoni di locazione, per il contratto intercorrente tra di esse riguardante un immobile adibito ad ufficio.
L’attore oltre alla revoca del decreto ingiuntivo opposto aveva domandato, in via riconvenzionale, l’accertamento della legittimità del recesso anticipato del contratto di locazione, comunicato al locatore a mezzo raccomandata, stante la sussistenza di gravi motivi ex art. 28 della L. n. 392 del 1978.
Il Tribunale di primo grado aveva rigettato l’opposizione, ritenendo il recesso operato da parte attrice illegittimo ed inefficace.
La Corte d’Appello nel rigettare il gravame proposto dal conduttore aveva rilevato che, diversi anni prima questo aveva già rinegoziato le condizioni economiche del contratto di locazione, pertanto era consapevole delle proprie difficoltà economiche e anziché sciogliersi dal vincolo contrattuale aveva preferito ridurre il canone di locazione. Per tale motivo non era possibile per il ricorrente invocare la sussistenza di gravi motivi legittimi per il recesso anticipato dal contratto di locazione.
Gli Ermellini intervenuti sulla questione hanno dichiarato infondato il motivo di ricorso ritenendo corretto quanto statuito dalla Corte d’Appello. Infatti il conduttore, già diversi anni prima, essendo consapevole dello stato di crisi in cui versava aveva preferito rinegoziare il prezzo del canone d’affitto piuttosto che recedere dal contratto secondo le previsioni contrattuali.
Come previsto dalle sentenze di Cassazione n. 8053 del 2014 e n. 16501 del 2017 la motivazione fornita dal giudice di seconde cure soddisfa appieno i requisiti motivazionali ritenuti sufficienti.
Il ricorrente inoltre lamenta la violazione dell’art. 27 della L. n. 392 del 1978, nella parte in cui la sentenza impugnata aveva negato la sussistenza dei gravi motivi al fine dell’esercizio del recesso anticipato.
La Corte ha già avuto modo, con la sentenza n. 17042 del 2003 di chiarire che:
“in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8,devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”.
Tale motivo di ricorso merita accoglimento, in quanto dopo aver esaminato attentamente la sussistenza degli elementi oggettivi di crisi aziendale, estranei alla volontà del conduttore, nella sentenza impugnata la Corte d’Appello aveva affermato l’illegittimità del recesso dal contratto di locazione; tuttavia dopo aver dato atto della sussistenza dello stato di crisi aziendale, della riduzione delle commesse e del personale, tale conclusione appare illogica e contraddittoria.
