LA NULLITÀ DEL MUTUO FONDIARIO QUANDO SI SUPERA IL LIMITE DI FINANZIABILITÀ

Superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 TUB e nullità del mutuo

Tribunale di Monza, sezione III, sentenza 12/10/2018

Nel caso di specie, due coniugi avevano proposto opposizione contro l’atto di precetto notificatogli dall’istituto di credito al fine di recuperare le somme da questi dovute in forza di un contratto di mutuo fondiario stipulato nel 1999 ex articolo 38 e ss. D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 dell’importo di Euro 118.785,09 per acquistare un’immobile.

Gli opponenti avevano eccepito la nullità del mutuo per violazione dell’art. 38 TUB che prevede il c.d. limite di finanziabilità, oltre all’usuraietà degli interessi pattuiti.

Articolo 38 TUB:

“1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

2. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

Non avendo la Banca creditrice dimostrato la sussistenza del credito residuo l’opposizione a precetto presentata dagli attori merita accoglimento.

Anche se il Tribunale di primo grado, intervenuto sulla questione non è d’accordo con quanto disposto dalla Corte di Cassazione in merito alla portata interpretativa dell’art. 38 TUB, e nello specifico con l’interpretazione innovativa, iniziata con la sentenza n. 17352 del 2017 in base alla quale:

“Il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38; secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario. Infatti, poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti, primo fra tutti, ove sia stata avanzata istanza in tal senso da parte della banca”.

In precedenza gli Ermellini avevano escluso tale nullità, ritenendo che la violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 TUB non potesse dar luogo a nullità del contratto di mutuo in quanto la disposizione in esame, prendendo in considerazione solamente il comportamento dell’istituto di credito, tenuto ad attenersi al limite prudenziale previsto dalla medesima disposizione e dalla circolare del CICR 22 aprile 1995, senza incidere sul sinallagma contrattuale avrebbe potuto se del caso legittimare l’applicazione di sanzioni da parte di B.I., rimanendo valido il rapporto privatistico.

Invece, con la sentenza sopra richiamata, la Corte di Cassazione ha mutato il proprio orientamento, ritenendo che la concessione e l’erogazione del credito fondiario siano disciplinati dal secondo comma dell’art. 38 TUB.

Il Cicr con la delibera del 22 aprile del 1995, in conformità all’art. 38 TUB ha previsto che:

“l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi e che tale percentuale può essere elevata fino al 100% solo qualora vengano prestate garanzie integrative”.

Con un primo orientamento, espresso con le sentenze n. 26672/2013; n.27380/2013; n. 22446/2015 e n.  4471/2016, la Corte di Cassazione aveva affermato che

“non rientra nell’ambito della previsione di cui all’art. 117, n. 8 medesimo decreto, il quale attribuisce invece all’istituto di vigilanza un potere conformativo o tipizzatorio del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole”, di conseguenza “il superamento del limite di finanziabilità stabilito dalla B.I. non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario”.

Detto ciò ne consegue che secondo l’orientamento appena espresso, l’aver superato l’80% di finanziabilità non poteva determinare la nullità dei contratti di mutuo fondiari.

Tuttavia, la Corte di Cassazione, con le sentenze n.17352 e 19015 del 2017, ha affermato il seguente principio di diritto:

“il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, comma 2 T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario“, secondo l’ottica dei legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti”.

Secondo i giudici di primo grado, il valore a cui deve essere riferita la valutazione del limite di finanziabilità ex art. 38 TUB è il valore commerciale del bene e non il suo valore cauzionale. Tale ultimo valore è quello che si determina in seguito alla stima compiuta dall’organo addetto alla procedura esecutiva, al fine di effettuare la vendita all’asta del bene, ed è ridotto secondo una percentuale variabile.

Detto ciò, il Tribunale adito ha accolto il reclamo proposto dai due coniugi, essendo emerso nel corso del procedimento il superamento del limite posto dall’art. 38 TUB.

Dott.ssa Benedetta Cacace


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