CONTRATTO PRELIMINARE SENZA IL DEFINITIVO
Preliminare: cosa succede se il venditore si rifiuta di stipulare il definitivo?
Quando si vuol concludere un contratto di compravendita, la maggior parte delle volte, il contratto definitivo è preceduto da un contratto preliminare.
Il preliminare è un contratto particolare, con il quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto, già delineato nei suoi elementi essenziali. Nel caso specifico della vendita di un immobile, si parla di preliminare di vendita immobiliare.
Con tale contratto il futuro venditore di un immobile e il potenziale acquirente si impegnano a stipulare, entro un termine prestabilito, un successivo contratto definitivo con il quale avverrà il trasferimento della proprietà del bene.
Ma che cosa succede se il venditore non vuole più stipulare il definitivo?
Che rimedi avrà l’acquirente insoddisfatto?
Se dopo la stipulazione del contratto preliminare, il venditore si rifiuta di addivenire alla stipula del definitivo, la prima cosa che l’acquirente deve fare è inviare una formale lettera di diffida ad adempiere alla controparte, per intimare il promittente venditore a presentarsi alla data convenuta innanzi al notaio che stipula il rogito.
Se neanche la diffida dovesse sortire gli effetti desiderati, l’acquirente potrà adire le vie legali.
L’art. 2932 c.c. dispone che:
“Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua presentazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la presentazione non sia ancora esigibile”.
La legge in questi casi prevede, a favore dell’acquirente insoddisfatto, uno strumento che gli permette di costringere il venditore a concludere il contratto.
L’acquirente potrà rivolgersi al giudice al fine di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, sarà la sentenza stessa a trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente. In tal caso si parla di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.
Anche in assenza del consenso del soggetto inadempiente la proprietà del bene passerà in capo all’acquirente. Quest’ultimo ovviamente dovrà pagare il prezzo dell’immobile.
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La sentenza, oltre a disporre il passaggio di proprietà, potrà anche stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dall’acquirente per il ritardo.
L’ordinamento mette a disposizione dell’acquirente, a fronte del rifiuto del venditore di trasferirgli la proprietà dell’immobile, la risoluzione del contratto, disciplinata dall’art. 1453 c.c.
“Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.”
In caso di mancata stipula del definitivo per colpa del venditore, se l’acquirente ha versato una somma a titolo di caparra confirmatoria, potrà esercitare il diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della somma versata al venditore, come previsto dall’art. 1385, secondo comma c.c.
