AFFITTO E SPESE ORDINARIE


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Le spese cosiddette ordinarie, nel contratto d’affitto, possono essere a carico dell’affittuario?

I fatti di causa

Nel caso di specie, le parti stipulano un contratto d’affitto, con oggetto una struttura alberghiera, stabilendo una cifra mensile che l’affittuario deve versare in favore dell’affittante.
Quest’ultimo smette di pagare tali somme e a seguito di ciò, l’affittante procede in via monitoria a recuperare il proprio credito.


L’affittuario si oppone al decreto ingiuntivo, emanato dal Tribunale di Trento, asserendo che la struttura locata è “inadeguata” quindi, eccepisce l’inadempimento degli obblighi dell’affittuario secondo l’art. 1460 c.c..
Tale norma infatti, fissa il principio secondo cui ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere, se l’altro non adempie alla controprestazione.
L’affittuario inoltre, si oppone al d.i., poiché ritiene di aver sostenuto dei costi di riparazione, che devono essere compensati con le cifre che deve all’affittante.
Il Tribunale accoglie l’opposizione, però di tutt’altro avviso sembra la Corte d’Appello di Trento, che con sentenza, conferma quanto disposto nel decreto ingiuntivo e condanna l’affittuario al ristoro delle spese.
L’affittuario propone dunque ricorso alla Corte di Cassazione, eccependo la falsa applicazione dell’art. 1621 c.c..

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte, dopo aver esaminato attentamente il contratto d’affitto, chiarisce che tale normativa può essere derogata dalle parti, se queste hanno stabilito altrimenti nel loro accordo.
La Suprema Corte, nell’ordinanza n.7574 del 27 marzo 2020, motiva cosi

“l’art. 1621 c.c., che riguarda appunto il contratto di affitto, non può in effetti non essere interpretato in sintonia con le norme analoghe dettate dal codice per il contratto di locazione ad uso non abitativo, evincibili soprattutto dall’art. 1575 c.c., n. 2 e art. 1576 c.c.. Mentre la natura della causa contrattuale si presenta del tutto affine in queste due species negoziali, diversa può ben definirsi la radice funzionale del contratto di locazione ad uso abitativo”.


L’art. 1621 c.c. quindi, a parere degli Ermellini, ha una ratio molto diversa a seconda dell’istituto analizzato; in questo caso la Corte ravvisa che non è una norma imperativa e che serve dunque a

“colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle “Riparazioni“, ma non inibisce alle parti di scegliere direttamente, al riguardo, la disciplina, lasciando quindi integra l’autonomia negoziale.”

Le parti, nel caso che stiamo esaminando, hanno stabilito una precisa clausola nel contratto d’affitto, nella quale l’affittante pone a suo carico “tutte le spese di piccola ed ordinaria manutenzione“, dunque la Corte di Cassazione cassa la sentenza di secondo grado e rinvia alla Corte d’Appello di Trento.

Dott.ssa Sarah Longo

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