Posso diventare proprietario di una parte di condominio?
Se in condominio sono l’unico ad usare la terrazza, il sottoscala o ho adibito un pezzo di giardino ad orto, posso diventarne proprietario?
Secondo la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22689/2017 del 28 settembre 2017, si può diventare proprietari di parti del condominio ma ad alcune condizioni.
Poniamo un esempio: supponiamo che il proprietario dell’ultimo piano di un condominio utilizzi per 20 anni consecutivi, la terrazza di copertura dell’edificio come se fosse propria, stendendo i panni e piantandoci degli alberi. Gli altri condomini, consapevoli di ciò ed avendo anche loro le chiavi della terrazza, non dicono nulla e non vi accedono mai, lasciandola pertanto all’uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano.
Tale soggetto, passato un po’ di tempo vorrebbe formalizzare questa situazione e divenire il proprietario esclusivo del bene, può farlo?
Uno dei vicini di casa si oppone, sostenendo che il terrazzo è di tutti e che non è possibile cambiarne la proprietà. Chi dei due ha ragione?
L’articolo 1158 del codice civile dispone che:
“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
Tale regola secondo la Cassazione ha una connotazione particolare in condominio, infatti non è sufficiente usare lo spazio comune, ma si deve anche escludere dall’uso gli altri condomini. Non basta la loro tacita tolleranza, chi rivendica l’usucapione deve anche impedire fisicamente a tutti i vicini l’accesso.
La Corte afferma che:
“In tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza opposizione, per il tempo utile a usucapire.
Il condomino che deduce di aver usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti unicamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà”.
Dott.ssa Benedetta Cacace
