LA TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE DI ACCERTAMENTO DELLA SIMULAZIONE DI ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE

Simulazione del prezzo dell’immobile, il venditore può trascrivere la domanda

Corte di Cassazione Civile, sez. II, sentenza n. 1752 del 24 gennaio 2018

In materia di trascrizione, l’articolo 2652, n. 4 del codice civile dispone che si devono trascrivere le domande dirette all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione.

Il venditore che vuole far accertare la simulazione relativa al prezzo di acquisto dell’immobile dichiarato nel contratto, in quanto inferiore a quello concordato nel preliminare, può far trascrivere la domanda giudiziale?

A tale domanda risponde la Corte di Cassazione, Sez. II Civile, con la sentenza n. 1752 del 24 gennaio 2018.

In seguito al passaggio in giudicato della sentenza con la quale la Suprema Corte aveva accertato la simulazione relativa del prezzo di vendita di un immobile, l’attore aveva agito nuovamente in giudizio per eccepire l’annullamento del predetto contratto in riferimento alla quietanza di pagamento del totale prezzo pattuito pattuito.

L’attore aveva dichiarato di aver ricevuto solamente una parte della somma concordata e domandava per questo il versamento del residuo.

Nel corso di tale giudizio la parte convenuta aveva proposto domanda riconvenzionale di risarcimento danni ex art. 2043 c.c.

Questa sosteneva di aver subito un pregiudizio a causa della trascrizione della domanda di simulazione avanzata nel primo giudizio, a causa della quale non aveva potuto concludere un diverso contratto di compravendita.

Il convenuto aveva infatti sottoscritto un preliminare con un terzo, avente ad oggetto la vendita di un altro immobile che, a causa della pregiudizialità della trascrizione della domanda di simulazione, aveva indotto il futuro compratore a domandare la risoluzione del contratto e a chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

I giudici della Corte d’Appello avevano confermato la sentenza di primo grado con riferimento all’annullamento della quietanza, ma avevano accolto la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni da illegittima trascrizione della domanda di simulazione proposta dal convenuto.

Avverso tale pronuncia veniva proposto ricorso per Cassazione.

La parte ricorrente aveva dedotto la violazione e la falsa applicazione degli articoli 2652 e 2643 c.c., nonché il vizio di motivazione sotto il profilo dell’illegittimità della trascrizione della domanda di simulazione parziale.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, riportandosi al contenuto degli articoli 2652 n. 4 c.c. e 2643 c.c. letti in combinato disposto.

La prima disposizione sancisce l’obbligo di trascrizione delle domande

“dirette all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione”.

In base all’art. 2643, n. 1 del c.c. devono trascriversi:

“I contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”

è giocoforza ammettere la sussistenza di un obbligo di trascrizione delle domande aventi ad oggetto la simulazione di contratti di compravendita immobiliare.

I giudici di legittimità hanno affermato che, dal momento che l’articolo 2652 n. 4 c.c., non opera nessuna distinzione tra i diversi tipi di simulazione, non vi sono gli estremi per poter ravvisare l’illegittimità di una domanda di trascrizione avente ad oggetto la simulazione relativa del prezzo dell’immobile.

Secondo quanto disposto dagli Ermellini è legittima sia la trascrizione della domanda volta ad accertare la simulazione assoluta sia la simulazione relativa.

Dott.ssa Benedetta Cacace


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