COMUNIONE EREDITARIA ED IMMOBILE NON DIVISIBILE
Se l’immobile non è divisibile?
Cosa succede se in comunione ereditaria ricade un immobile che non è divisibile in natura?
Se un immobile è indivisibile per natura, viene venduto all’incanto ex art. 720 c.c., nel caso in cui non sia possibile ricorrere ad altri criteri.
“Se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economica o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella posizione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto”.
Con il termine non comodamente divisibile si intendono quei beni che per essere divisi, richiederebbero soluzioni tecniche costose o la cui divisione ne comprometterebbe la funzionalità o il valore, tenendo conto anche della loro destinazione e utilizzo.
Tale norma è altresì applicabile:
- Alle aziende
- Ai beni mobili
- Ai beni assolutamente indivisibili
V. anche
Quando la divisione in natura non è realizzabile, senza recare pregiudizio alla funzionalità o al valore economico dei beni, è preferibile sacrificare il diritto dei singoli eredi di ricevere una parte di tutti i beni del patrimonio ereditario, in proporzione alla propria quota.
L’articolo 76 del decreto legge n. 69/2013, convertito nella legge n. 98/2013 introduce nel codice di procedura civile, l’art. 791-bis. Tale disposizione prevede che, le parti della comunione, se sono d’accordo e non sono sorte contestazioni sul diritto alla divisione, sulle quote o su questioni pregiudiziali alla stessa, possono domandare al tribunale di nominare un notaio o un avvocato, a cui affidare le operazioni di divisione e la procedura di divisione giudiziale.
La Corte di Cassazione civile, con la sent. N. 14343/2016 evidenzia che:
“Il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concreto suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione dei beni stessi”.
Sempre la Corte di Cassazione, con sent. N. 22663/2015 ha disposto che:
“In tema di divisione ereditaria, nel caso in cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare al criterio, indicato dall’art. 720 c.c., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata”.
Con sentenza n. 28230/2017 si ribadisce che:
“In materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso”.
